Вычет НДС при строительстве жилого комплекса

Вопрос: Порядок вычета НДС при осуществлении строительства квартир, коммерческих помещений и передаваемых на безвозмездной основе органам власти социальных объектов, строящихся в составе жилого комплекса.

Ответ: Операции по реализации жилых помещений организациям и физическим лицам не подлежат обложению НДС, передача в безвозмездное пользование объектов основных средств органам местного самоуправления, объектом налогообложения по НДС не признается, таким образом, нет оснований для вычета сумм НДС предъявленных застройщику, подрядными организациями при строительстве жилых помещений и таких социальных объектов. Реализация коммерческих помещений облагается НДС, что позволяет принять к вычету НДС в части, приходящейся на выполненные и предъявленные подрядчиками работы.

Обоснование: Согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового Кодекса (далее - НК РФ) не подлежат налогообложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. На основании пп. 2 п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) квартира относится к жилым помещениям.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов, специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению), а также передача на безвозмездной основе объектов социально-культурного назначения в казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, в муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Что касается операций по реализации коммерческих помещений, то такие операции облагаются НДС в общем порядке в соответствии с положениями гл. 21 НК РФ.

В соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ. Вычет указанных сумм налога на основании абз. 1 п. 5 ст. 172 НК РФ производится в порядке, установленном абз. 1 и 2 п. 1 ст. 172 НК РФ, то есть при наличии счета-фактуры, при условии принятия товаров к учету на основании первичных учетных документов и в случае использования в деятельности, облагаемой НДС. Следовательно, не выполняется условие для вычета НДС по реализации жилых помещений организациям и физическим лицам, а также передача на безвозмездной основе органам государственной власти социальных объектов, строящихся в составе жилого комплекса.

Что касается учета сумм НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), используемым для освобождаемых от налогообложения и облагаемых НДС операций, то согласно п. 4 ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные налогоплательщикам по товарам (работам, услугам), имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых, так и освобождаемых от налогообложения НДС операций, принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС, в порядке, установленном принятой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения, и с учетом особенностей, установленных п. 4.1 ст. 170 НК РФ.

А вот НДС, предъявленный по приобретаемым товарам, работам и услугам, используемым для строительства коммерческой недвижимости, можно предъявить к вычету, поскольку реализация указанной недвижимости является облагаемой НДС операцией, что является одним из условий принятия НДС к вычету. Соответственно вычет возможен при соблюдении всех остальных условий, изложенных в ст. 171 и ст. 172 НК РФ.

Таким образом, отсутствует основание для вычета НДС при осуществлении строительства квартир и передаваемых на безвозмездной основе органам власти социальных объектов, строящихся в составе жилого комплекса. Вычет НДС возможен при выполнении СМР коммерческих помещений, в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации таких помещений.